Quando se fala em construção de kitnets, a maioria dos investidores pensa apenas na otimização do espaço interno e na quantidade de unidades que cabem em um terreno. No entanto, cada vez mais surge uma dúvida entre construtores e investidores: vale a pena incluir área de lazer em projetos de kitnets?
Neste artigo, vamos analisar os benefícios e desafios de adicionar uma área de lazer em empreendimentos com kitnets, abordando o impacto no valor do aluguel, na taxa de ocupação, nos custos de construção e na valorização do imóvel.
O que caracteriza uma área de lazer em um conjunto de kitnets?
Uma área de lazer pode incluir:
- Churrasqueira com bancada;
- Espaço gourmet ou cozinha compartilhada;
- Lavanderia comunitária;
- Espaço de convivência com bancos, mesas ou redes;
- Pequeno jardim ou horta comunitária;
- Academia ao ar livre ou pequena sala de exercícios;
- Espaço para coworking;
- Playground (caso o público-alvo inclua famílias).
Esses espaços podem variar em tamanho, estilo e função, mas têm como objetivo aumentar a qualidade de vida dos moradores e tornar o empreendimento mais atrativo.
Além disso, uma área de lazer pode ajudar a criar um senso de comunidade entre os moradores, reduzindo a rotatividade de inquilinos e promovendo um ambiente mais acolhedor. Quando bem planejado, esse espaço pode se tornar um diferencial competitivo importante.
Vantagens de incluir área de lazer em kitnets
1. Valor agregado ao aluguel
Kitnets com área de lazer costumam ser mais valorizadas pelos inquilinos, que estão dispostos a pagar um pouco mais para usufruir desses benefícios. Um conjunto com churrasqueira, lavanderia e espaço para descanso pode ter o aluguel de cada unidade aumentado em 5% a 20%, dependendo da localização e do padrão.
Esse aumento no valor do aluguel pode representar um incremento significativo na rentabilidade do investimento ao longo do tempo. Além disso, pode atrair inquilinos mais qualificados e interessados em contratos de longo prazo.
2. Maior taxa de ocupação
Um diferencial como esse ajuda a atrair e manter inquilinos. Quando o concorrente oferece apenas “quarto e cozinha”, ter uma área comum para lazer ou serviço pode ser um fator decisivo. Isso reduz vacâncias e garante fluxo de caixa mais estável.
Em regiões com alta concorrência, uma área de lazer pode ser o elemento que faz o seu imóvel se destacar dos demais. Isso é especialmente importante em bairros universitários, onde a demanda é alta, mas a oferta também.
3. Valorização do imóvel no mercado
Empreendimentos com mais estrutura são vistos como mais completos e valiosos. Se você pretende vender o imóvel no futuro, a área de lazer pode agregar 10% a 30% de valor sobre o preço de venda, especialmente em cidades com maior poder aquisitivo.
Além da valorização financeira, esse tipo de estrutura também valoriza a imagem do imóvel, facilitando parcerias com imobiliárias e divulgação em plataformas de aluguel.
4. Diferencial competitivo
Em mercados saturados, uma área de lazer é um diferencial que destaca seu projeto. Em vez de competir apenas por preço, você passa a competir por valor agregado.
Isso também pode impactar positivamente na reputação do seu empreendimento, com maior número de indicações e menor necessidade de investimento em anúncios para locação.
5. Possibilidade de explorar serviços compartilhados
Com uma estrutura bem pensada, você pode oferecer serviços como lavanderia paga, aluguel de espaço para eventos, ou mesmo cobrar uma taxa de uso pela área comum.
Esses serviços podem gerar uma receita adicional recorrente, ajudando a custear a manutenção e, em alguns casos, aumentando o lucro líquido do empreendimento.
Desvantagens e desafios da área de lazer em kitnets
1. Aumento do custo de construção
Naturalmente, a construção de uma área de lazer exige mais investimento. Mesmo estruturas simples como um quiosque com churrasqueira ou um pergolado com bancos têm custo de materiais, mão de obra e projeto. Estime um aumento entre 10% a 25% no custo total da obra.
Esse custo adicional pode impactar o orçamento inicial e aumentar o tempo de retorno do investimento se não for acompanhado de uma boa gestão e estratégia de precificação.
2. Redução do número de unidades
Se o terreno é pequeno, incluir uma área de lazer pode significar abrir mão de construir mais uma ou duas unidades. Isso impacta diretamente no potencial de faturamento.
Em alguns casos, pode ser necessário fazer um estudo de viabilidade comparando a receita gerada por mais unidades versus o valor agregado pela área comum.
3. Manutenção constante
Uma vez entregue, a área de lazer precisa ser cuidada. Isso inclui limpeza, revisão de equipamentos, pintura, troca de lâmpadas, poda de plantas etc. Se você não tiver um zelador ou empresa de gestão, essa tarefa pode se tornar um incômodo.
É fundamental incluir esses custos no planejamento financeiro e considerar a cobrança de uma taxa condominial para garantir a conservação do espaço.
4. Convivência e conflitos entre moradores
O uso coletivo desses espaços pode gerar conflitos. Horário de uso, barulho, sujeira ou apropriação indevida são reclamações comuns. É preciso estabelecer regras claras no contrato de locação e fiscalizar o uso.
Além disso, pode ser necessário mediar conflitos e agir com firmeza para manter a boa convivência entre os moradores.
5. Risco de vandalismo ou mau uso
Sem uma boa gestão, a área comum pode ser danificada por inquilinos ou visitantes. Isso pode desvalorizar o imóvel com o tempo e gerar prejuízos frequentes.
O uso de câmeras de segurança, contratos com cláusulas específicas e visitas regulares podem ajudar a reduzir esses riscos.
Quando vale a pena incluir área de lazer em kitnets?
A decisão deve levar em conta:
- Localização: bairros com boa infraestrutura e aluguel mais alto comportam melhor esse investimento;
- Perfil do público-alvo: estudantes e jovens adultos valorizam áreas comuns de convivência e serviços compartilhados;
- Tamanho do terreno: se houver espaço suficiente sem comprometer o número de unidades;
- Estratégia de longo prazo: se você busca um empreendimento premium e duradouro.
Além disso, se a concorrência na região for alta e os imóveis forem muito parecidos, a inclusão de uma área de lazer pode ser o diferencial que impulsiona o sucesso do seu projeto.
Estudo comparativo (exemplo hipotético)
| Projeto | Nº de Kitnets | Custo Total | Aluguel por Unidade | Receita Mensal | Receita Anual | Payback |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kitnets SEM Área de Lazer | 6 unidades | R$ 420.000 | R$ 1.000 | R$ 6.000 | R$ 72.000 | 5,8 anos |
| Kitnets COM Área de Lazer | 5 unidades | R$ 450.000 | R$ 1.300 | R$ 6.500 | R$ 78.000 | 5,7 anos |
Mesmo com menos unidades, o modelo com área de lazer apresenta receita maior e retorno ligeiramente mais rápido, além de maior atratividade e valorização.
Como planejar uma área de lazer eficiente e funcional?
1. Priorize multifuncionalidade
Espaços que servem para mais de uma função, como uma lavanderia com bancada para socialização ou uma horta vertical que decora, aproveitam melhor o espaço.
2. Use materiais duráveis e de fácil manutenção
Pisos antiderrapantes, revestimentos de fácil limpeza, bancos de concreto ou móveis de plástico reciclado são boas opções.
3. Defina regras de uso desde o início
Inclua no contrato o horário de uso, responsabilidades dos moradores e penalidades em caso de danos ou desrespeito.
4. Avalie o uso de tecnologia
Câmeras de segurança, sensores de presença para iluminação e controle de acesso podem reduzir problemas e facilitar a gestão.
5. Pense na segurança e no conforto
Certifique-se de que o espaço seja seguro, bem iluminado, ventilado e que traga benefícios reais ao dia a dia dos moradores.
Considerações
Incluir uma área de lazer em kitnets pode ser um excelente diferencial competitivo, desde que bem planejado. Os benefícios em termos de valorização, atratividade e fidelização de inquilinos costumam superar os custos e desafios, especialmente em mercados com alta demanda e perfil jovem.
Contudo, cada projeto é único. É fundamental analisar o contexto do seu terreno, seu público-alvo e sua estratégia de investimento antes de tomar a decisão. Uma área de lazer bem feita pode transformar seu conjunto de kitnets em um empreendimento valorizado e com rendimento acima da média do mercado.
Se o objetivo é ir além do básico e entregar algo que encante os moradores e destaque o imóvel, a área de lazer é uma aposta que vale a pena considerar com seriedade.